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净利连续三年下滑 中航地产转型的阵痛
2018-05-23 23:46 法治周末
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  净利连续三年下滑 中航地产转型的阵痛

  
2013年,市民在中航城楼盘沙盘前看房选房。  资料图
 

  “向存量资产经营管理方向转型的大方向是对的,但前景仍有待观察。中小房企转型物业,应把‘以人为本’作为取胜之道,将服务做得更到位、精致,通过这种方式来赢得口碑,然后再进一步拓展市场”

  法治周末记者 蒋起东

  在调控升级、行业竞争日益激烈和利润走低的市场环境下,大型房企与中小房企的分化正在加剧。2017年,碧桂园、万科、恒大相继冲破5000亿元大关,千亿也已成为很多规模房企的安全线。然而,几家欢喜几家愁,与此同时,很多中小房企却业绩承压、处境艰难。

  3月15日,中航地产发布2017年年报,数据显示,中航地产2017年实现营业收入58.93亿元,同比下降6.88%;归属于上市公司股东的净利润为1.51亿元,比2016年同期下降6.74%;其中,房地产开发业务营业收入为28.08亿元,同比大幅下降26.01%。

  营收、净利等多项指标下滑,2017年年报对于中航地产而言,显然不是一张靓丽的成绩单。致力于剥离房地产开发业务,全力投入物业资产管理业务的中航地产,是否遭遇了转型期的阵痛?

  值得注意的是,这已是中航地产自2015年来,连续第三年净利润出现下滑。就房企业绩和企业未来发展计划等相关问题,法治周末记者向中航地产相关负责人发送采访提纲,但截至发稿未得到回复。

  净利润持续下滑

  中航地产2017年年报数据显示,报告期内实现营业收入约为58.93亿元,同比下降6.88%。对于营收的下滑,中航地产在年报中解释称,主要原因是因为房地产开发项目减少。

  2017年,中航地产归属于上市公司股东的净利润为1.51亿元,同比下降6.74%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约亏损3.83亿元,亏损同比扩大。对于净利润下降的原因,财报当中并未解释。

  这已是中航地产连续第三年出现净利润下滑。2015年、2016年中航地产净利润分别为4.01亿元、1.61亿元,分别较上一年同比下降18.53%、59.77%。

  法治周末记者就净利润持续下滑的原因采访中航地产方面,但未得到回复。

  易居智库研究总监严跃进对法治周末记者表示,盈利指标的下滑与中航地产整个地产业务规模不大有关。在严跃进看来,原因主要是中航地产正在对旗下非核心业务进行剥离,其本身在发展地产业务方面的支持力度正在减少,因而盈利指标会受到一定的影响。

  法治周末记者翻阅中航地产年报了解到,近年来,中航地产房地产开发业务占企业总营收比重持续走低,2015年、2016年、2017年分别为65.08%、60.03%、47.65%。与此同时,2017年,房地产开发业务营收也较上年锐减26.01%。

  据年报披露,较于2016年,2017年中航地产并没有任何新增的房地产开发项目。截至2017年年底,中航地产仅有贵阳中航城、昆山九方城(A6地块)、龙岩中航紫金云熙、惠东中航元·屿海、衡阳中航城市花园一期和天津九方城市广场6个房地产开发项目。

  在项目储备方面,也仅有贵阳中航城和衡阳地块两项目,待开发土地面积约为64万平方米,同比上一年减少约4.59%。

  出售资产保业绩

  公开资料显示,中航地产成立于1985年,1994年在深交所上市,是隶属于中国航空工业集团公司的央企上市公司。同样作为央企,在保利、华润、招商局、华侨城等房企不断做大做强之际,中航地产背靠中航工业集团的“大树”,为何盈利指标不断下滑?

  很多业内分析都将原因指向房企最初的布局失误。

  从2007年开始,中航地产正式宣布从住宅地产开发向商业地产公司转型,确立了围绕“商业+酒店+中高档住宅”的综合体项目开发的方向,并大举向二三线城市扩张。特别是在2010年至2013年期间,中航地产先后进入赣州、九江、衡阳、岳阳、贵阳和昆山等多个城市,除上海中航天盛广场、天津九方城市广场外,中航地产的很多项目都位于三四线城市。

  然而,在城市分化严重的情况下,国家加大楼市调控,去库存政策贯穿2016年,尤其是三四线城市,市场需求乏力,去库存压力巨大。

  在2016年年报中,中航地产也承认,公司主要项目分布在三四线城市,未来继续保持房地产开发业务的快速增长难度很大。

  面对销售压力,中航地产决定出售房地产开发业务。2016年,中航地产将包括成都航逸科技、成都航逸置业、江苏中航地产、九江中航城、新疆中航投资等公司的100%股权,及赣州中航置业79.17%股权、赣州中航房地产100%股权、南昌中航国际广场二期项目等资产打包出售给保利地产,交易对价20.3亿元。

  数据显示,2016年,中航地产净利润1.37亿元,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-3.68亿元。以此计算,如果不是出售资产,中航地产在2016年会陷入亏损。

  面对盈利指标下滑的阵痛,中航地产“卖卖卖”的脚步并未停止,2017年,中航地产又完成了中航城置业(上海)有限公司100%股权和深圳市深越联合投资有限公司27%股权的转让,这两次交易的对价分别为10.64亿元、2700万元。

  转型机遇与挑战并存

  事实上,中航地产从2016年开始大手笔出售房地产开发业务,除业绩需求外,也与其战略转型密切相关。

  中航地产年报数据显示,2016年,房地产开发业务实现营收约38亿元,占公司总营收的60.03%;物业管理业务共实现营收约23亿元,占比36.25%。然而,地产业务虽占据营收大头,净利润却仅有3302万元;物业管理业务虽营收较少,但净利润高达11877万元,约占据当年1.61亿元净利润的四分之三。

  因此,中航地产称,未来公司战略将聚焦物业资产管理业务,围绕机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务,坚持轻资产化发展模式。

  中航地产在未来的企业发展计划中,会将房地产开发业务彻底剥离出去吗?中航地产相关负责人并未就此问题进行回复。

  同策咨询研究部对此分析认为,卖掉房地产开发业务资产包的中航地产进入了自身发展的下半场,未来将集中资源发展物业资产管理业务,这或许是“满血回归”的一个转机。

  2017年年报显示,中航地产物业管理业务发展势头良好,在2017年实现营收28.67亿元,同比上年增长24.76%。

  对于中航地产而言,转型可能也会遇到一些挑战。“地产开发业务的力量被削弱后,可能会对存量资产运营造成一定冲击。”在严跃进看来,房企需要拓展市场占有率,因为物业管理业务盈利空间不大,如果扩张乏力,高管业务难以创新,甚至会让转型重新面临质疑。

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,还有一方面的挑战是在市场竞争当中,目前,很多大型房企都有物业管理业务,而且水平也很高,较于大型房企的竞争优势,如果中小房企没有足够的经验、人才、资金量以及良好的市场口碑,即便向物业管理业务方向倾斜,也会面临未来发展的重重挑战。

  “向存量资产经营管理方向转型的大方向是对的,但前景仍有待观察。”宋丁对法治周末记者表示:“中小房企转型物业,应把‘以人为本’作为取胜之道,将服务做得更到位、精致,通过这种方式来赢得口碑,然后再进一步拓展市场。”

责任编辑:张玉洁 SF107

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